Beleggen in Vastgoed of op de Beurs?
Veel mensen vinden nog steeds dat beleggen in vastgoed een beter alternatief is voor de volatiele financiële markten. We houden van het idee dat onroerend goed een tastbaar bezit is, iets dat we kunnen zien en aanraken. Vastgoed heeft een reële waarde en een waarde die zichtbaar is, terwijl een beleggingsportfolio daarentegen onzichtbaar is.
Begrijp ons niet verkeerd, investeren in vastgoed IS GEEN slecht idee. Als onderdeel van een goed levensplan en een evenwichtige portefeuille is het volkomen logisch. Het kan zijn dat u zich aangetrokken voelt tot investeringen in onroerend goed, omdat het iets is waar u zich prettig bij voelt en waar u meer van begrijpt. Misschien hebt u zelfs veel tijd, moeite en kapitaal geïnvesteerd om eigendommen te bouwen of te renoveren. Maar zijn deze investeringen gebaseerd op cijfers of alleen op gevoelens? Vertroebelt onze emotionele liefde voor onroerend goed ons oordeel als we het als een investering beschouwen? Hier zijn enkele dingen die u moet overwegen voordat u onroerend goed koopt.
1. Een eigen huis bezitten is niet zo veilig als het voelt
Het oude gezegde "je kan niet fout gaan met stenen" kent iedereen, maar de waarheid is dat je wel degelijk in de fout kan gaan! Een huis kopen is een grote, niet-gediversifieerde weddenschap met een hoge hefboomwerking. Het is aanzienlijk riskanter dan het bezit van een gediversifieerde beleggingsportefeuille. Het vergelijken van het rendement van onroerend goed en de financiële markt is als appels met peren vergelijken. De factoren die van invloed zijn op de waarden en opbrengsten zijn zeer verschillend. De vastgoedmarkt is enorm onvoorspelbaar, populaire locaties komen en gaan en u kunt onderweg voor onverwachte kosten komen te staan. De meest recente periode van volatiliteit toont de impact van COVID-19. Kijk maar eens naar Dubai, waar u de verkoopprijzen van villa's in 2020 met 3,6% zag dalen, waarbij de verkoopprijzen van appartementen zelfs nog meer uitgesproken waren, met een daling van 9,5% op jaarbasis. Vergelijk dat eens met de S&P 500 die in 2020 een rendement van 15,76% behaalde. Sinds 1928 heeft de S&P 500 een totaalrendement op jaarbasis behaald van ongeveer 10% versus 1% voor cash, huizenprijzen hebben iets meer dan 1% opgeleverd in dezelfde periode. Er zijn uitzonderingen, maar het bewijs toont duidelijk aan dat de beurs veel beter rendeert en op de (middel)lange termijn aanzienlijk beter presteert dan cash en vastgoed.
2. Koop niets tenzij u van plan bent om er 5-7 jaar of langer uw "thuis" van te maken
Aan- en verkoop van onroerend goed brengt hoge transactiekosten met zich mee. U heeft vele jaren waardevermeerdering nodig om die klap te boven te komen. Een langere periode geeft u ook een beter idee over hoe de vastgoedmarkt evolueert en wat uw vastgoed waard is.
3. Vastgoedprijzen stijgen over het algemeen langzaam
Ze klimmen het ene jaar sneller en het andere langzamer. Op de lange termijn zou u een jaarlijkse stijging van ongeveer 1% meer moeten verwachten dan de "normale" inflatie van 2-3%, ongeveer 4-5%. Vergelijk dat eens met beleggingen, de S&P 500 heeft een totaalrendement van 9-10% opgeleverd. Nu de vastgoedprijzen dalen, voedt dat zichzelf. Net als op de financiële markten wil iedereen zo laag mogelijk kopen. Als de prijzen omhoogschieten, panikeren we allemaal.
4. Jaarlijkse onderhoudskosten
Er kan en zal iets misgaan met uw eigendom en rondom het huis. We hebben de neiging om de hoeveelheid werk en kosten die gepaard gaan met het onderhoud van onroerend goed te onderschatten. Als vuistregel geldt: verwacht elk jaar ongeveer 1-2% van de waarde van uw huis aan onderhoud uit te geven. Voor een eigendom van $ 1 miljoen kan dit oplopen tot $ 20.000. Uitgaven kunnen worden beheerd door zelf het onderhoud uit te voeren, maar alleen als u over de vaardigheden beschikt om dit goed te doen.
5. De voordelen van hefboomwerking worden vaak tenietgedaan door de kosten ervan
Stel dat u $ 100.000 als voorschot op een huis van $ 1.000.000 heeft betaald. Als de prijs van het huis met 30% stijgt tot $ 1.300.000, zou uw vermogen met 300% stijgen, maar hoeveel heeft u aan hypotheekrente betaald om die hefboomwinst te krijgen? Vaak concurreert de totale betaalde rente met de toename van het eigen vermogen. Vooral nu de wereldwijde rentetarieven stijgen!
6. Potentieel om geld te verliezen
Verbouwingen zullen de waarde van uw huis verhogen, maar ze zijn duur en tijdrovend. Elke stijging van de waarde van uw huis kan worden gecompenseerd door transactiekosten, onderhoud, onroerend goed belasting en de verzekering voor uw huis. En als expat zijn uw eigendommen waarschijnlijk verspreid over verschillende landen waar u rekening moet houden met extra belastingen. Tijd is geld. De alternatieve kosten van iets dat uw actieve deelname nodig heeft, moeten worden afgewogen.
7. Een vastgoedmakelaar wilt dat u snel handelt
Als u een extra maand besteedt aan het zoeken naar een huis of wacht tot een koper u een hogere prijs aanbiedt, verdient de makelaar mogelijk weinig tot geen extra "commissie". Maar laat u niet opjagen. Vastgoed is een grote financiële verplichting.
8. Het voordeel van investeren in onroerend goed
U gaat er zelf wonen. Een woning zorgt voor stabiliteit voor uw gezin en alle sociale voordelen die daarbij horen. Het kopen van een hoofdverblijfplaats is een van de beste beslissingen die iemand kan nemen voor zijn financiële toekomst.
Ondanks mogelijke waardevermindering van het huis, verhuurt u het huis in feite aan uzelf.
9. Een afbetaald huis is de hoeksteen van een comfortabel pensioen
Door uw hypotheek af te lossen, elimineert u een grote maandelijkse uitgave, waardoor uw pensioen betaalbaarder wordt. Dit kan uw pensionering financieren door naar een kleinere woning te verhuizen.
Het komt erop neer dat investeren in onroerend goed niet alleen maar kommer en kwel is. Ons advies is dat u heel goed moet nadenken en niet verstrikt moet raken in de emoties of hype rond onroerend goed. Velen van ons begrijpen de cijfers en risico's niet, dus gebruiken we gebrekkige besluitvormingsvaardigheden en zwart-witdenken, aangetast door ontelbare cognitieve vooroordelen om onze beslissingen te kaderen en te rechtvaardigen. Vastgoed is geen alternatief voor een goed belegd pensioenfonds, gezien alle gegevens. De reden hiervoor is het kritische onderscheid dat onroerend goed niet noodzakelijkerwijs iets produceert, terwijl de beste bedrijven ter wereld dat wel doen. Bedrijven bestaan om de winst en de groei van die winst te maximaliseren. Daarentegen is de waarde van een huis meer gebaseerd op vraag/aanbod en de lokale economie. Het is best om u te concentreren op bewijs en niet op emoties.
Koop onroerend goed dat u zich gemakkelijk kunt veroorloven, waar u met plezier in zult wonen of dat deel uitmaakt van een evenwichtige portefeuille. Zorg voor de juiste diversificatie in uw totale vermogen met de focus op uw lange termijn plan en potentiële rendementen. Verstandige beslissingen die nu worden genomen, kunnen het verschil maken in uw latere leven. Als u naar de geschiedenis van de vastgoed markt kijkt, scoort deze niet goed voor vermogenswinsten. Voor ons is het kopen van een huis niet zo'n geweldig idee als iedereen uitbazuint. Er zijn ongetwijfeld fantastische redenen om onroerend goed te bezitten, maar die beslissing moet worden genomen in het kader van een hogere levenskwaliteit, niet in het kader van de optimalisatie van uw rendement.